Znamy
Twój plan

Zanim kupisz działkę. Powierzchnia w wypisie bywa policzona ze starych, niedokładnych pomiarów, a granice w geoportalu są tylko poglądowe. Warto odszukać punkty graniczne przed podpisaniem aktu notarialnego. To niewielki wydatek w porównaniu z późniejszym sporem o metry, których na działce nigdy nie było.

Zanim architekt zacznie rysować. Projekt powstaje na mapie do celów projektowych, a nie na wydruku z geoportalu. Jeśli granice budzą wątpliwości, to jest dobry moment, żeby je wyjaśnić. W dniu tyczenia będzie na to za późno i wyjdzie drożej.

Zanim wjedzie koparka. Wytyczamy budynek, wjazd i przebieg przyłączy, z wpisem do dziennika budowy. Potem, jeszcze na otwartym wykopie, mierzymy ułożone przyłącza. Po zasypaniu nie ma już czego mierzyć i wykop trzeba otwierać drugi raz.

Zanim odbierzesz budynek. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy potrzebna jest mapa z inwentaryzacji powykonawczej, czyli ta „mapka do odbioru”, o którą pytają klienci. Nanosimy na nią również odstępstwa od projektu, jeśli jakieś wyszły. Lepiej dowiedzieć się o nich od nas niż od nadzoru budowlanego.

Cennika nie mamy, bo każda działka jest inna. Na cenę wpływa kilka rzeczy.

Po pierwsze wielkość terenu i liczba punktów do pomierzenia: im więcej, tym drożej w sumie, ale taniej w przeliczeniu na punkt. Po drugie stan dokumentów w ośrodku, bo kompletne archiwum to mniej pracy dla nas. Po trzecie sam teren: drzewa, skarpy, gęsta zabudowa albo brak dojazdu potrafią zamienić jeden dzień w dwa. I wreszcie stan prawny. Nieprzeprowadzony spadek czy brak księgi wieczystej to przeszkody do przejścia, ale dokładają pracy, więc powiedz o tym od razu.

Wyceniamy zwykle przez telefon albo mailem. Wystarczy numer działki, obręb i jedno zdanie o tym, co chcesz zrobić.

Nasza część, czyli pomiar, analiza dokumentów i mapa z projektem podziału, zajmuje zwykle od miesiąca do trzech. Potem dokumenty trafiają do urzędu gminy albo miasta i zaczyna się postępowanie administracyjne, które kończy się decyzją. To kolejne 2 do 6 miesięcy, czasem więcej. W sumie trzeba liczyć od 4 do 9 miesięcy. Większość tego czasu to czekanie na urząd, dlatego pokazujemy oba etapy osobno.

Bo geoportal jest poglądowy. Granice na mapie w internecie pochodzą z bazy ewidencyjnej, a spora część tych danych powstała z pomiarów sprzed kilkudziesięciu lat, robionych zupełnie inną techniką i z inną dokładnością. Obrys działki bywa więc przesunięty względem tego, co w rzeczywistości jest na gruncie, a powierzchnia z wypisu może się różnić od rzeczywistej.

Zrzut ekranu z geoportalu nie jest więc dowodem na to, że sąsiad wszedł na Twoją działkę. Wątpliwości rozwiewa dopiero pomiar w terenie, w ramach pracy zgłoszonej w ośrodku dokumentacji.

Odbiornikiem GNSS, tachimetrem elektronicznym i dronem, zależnie od terenu. Popularny GPS jest szybki i wystarcza wszędzie tam, gdzie nad głową jest czyste niebo. Pod drzewami i przy ścianie wysokiego budynku sygnał satelitarny bywa zakłócony, więc tam przechodzimy na tachimetr. Dron przydaje się na dużych powierzchniach i tam, gdzie trudno wszystko obejść pieszo. Na wynik pracy wpływa jednak nie tylko sprzęt. Równie ważne jest to, jakie materiały archiwalne znajdziemy w ośrodku.

Trzeba pamiętać, że są to tylko urządzenia pomiarowe, a wszystkie dane opracowuje i interpretuje geodeta.

Te trzy nazwy myli prawie każdy i trudno się dziwić, bo dotyczą podobnych sytuacji. O tym, która procedura jest właściwa, decyduje stan dokumentów w zasobie, a nie to, co widać w terenie.

Jeśli granica była kiedyś pomierzona i utrwalona, a słupki zniknęły albo ktoś je przesunął, właściwe jest wznowienie znaków granicznych. Po analizie bierzemy współrzędne z ośrodka dokumentacji, wynosimy je w teren i wstawiamy znaki z powrotem w tym samym miejscu. Jeśli punkty zostały kiedyś ustalone, ale nigdy nie wkopano ich w grunt, ta sama czynność nazywa się wyznaczeniem punktów granicznych.

Jeśli w zasobie nie ma czego wznawiać, bo dokumentacja jest szczątkowa albo za mało dokładna jak na dzisiejsze wymagania, przeprowadza się ustalenie przebiegu granic. Analizujemy stare materiały, oglądamy ślady na gruncie i wzywamy sąsiadów, bo granicę ustala się w ich obecności.

Rozgraniczenie to już postępowanie administracyjne prowadzone przez wójta lub burmistrza, które nierzadko kończy się w sądzie. Służy rozstrzygnięciu sporu. Ze wszystkiego, co robimy, trwa najdłużej i kosztuje najwięcej, dlatego zanim je zaproponujemy, sprawdzamy, czy nie wystarczy któraś z trzech tańszych dróg. Warto przy tym wiedzieć, że ugoda zawarta przed geodetą w trakcie rozgraniczenia ma moc ugody sądowej.

Formalnie nie, ale warto. Płot postawiony „mniej więcej po starym śladzie” potrafi wejść pół metra na działkę sąsiada. Taki odcinek na całej długości działki to przy dzisiejszych cenach gruntu konkretne pieniądze, a do tego kłopot z sąsiadem na lata.

Przed budową ogrodzenia odszukujemy znaki graniczne albo wznawiamy te, których już nie ma. Płot w samej osi granicy jest dopuszczalny, ale trzeba to uzgodnić z sąsiadem. Od strony drogi publicznej potrzebna jest zgoda jej zarządcy.

Nic strasznego. O czynnościach na gruncie zawiadamiamy strony na piśmie, co najmniej siedem dni wcześniej. Jeśli prawidłowo zawiadomiony sąsiad nie przyjdzie i nie usprawiedliwi nieobecności, pracujemy dalej: mierzymy i kompletujemy dokumentację tak samo. Sąsiad traci tylko możliwość wypowiedzenia się na miejscu.

Niszczenie i przesuwanie znaków granicznych to przestępstwo. Według art. 277 kodeksu karnego grozi za to grzywna, ograniczenie wolności albo pozbawienie wolności do dwóch lat. Zawiadomienie składa się na policji lub w prokuraturze.

W praktyce jednak rzadko ktoś działa złośliwie. Zwykle słupek został wyorany przypadkowo albo zabrała go koparka przy budowie, nawet bez wiedzy operatora. Zanim pójdziesz na policję, spróbuj porozmawiać z sąsiadem i po prostu wznowić znak. Obu stronom wyjdzie to taniej i szybciej.

Najprościej jest wtedy, gdy działka jest rolna i rolna zostaje. Jeżeli żadna z nowych działek nie będzie mniejsza niż 30 arów, podział prowadzony jest trybem rolnym, czyli poza ustawą o gospodarce nieruchomościami i bez decyzji podziałowej. Trzeba tylko dopilnować, żeby każda nowa działka miała dostęp do drogi publicznej, choćby przez służebność. Taki podział zamyka się zwykle w dwa, trzy miesiące.

Trudniej, gdy z rolnej mają powstać działki budowlane. Wtedy decyduje plan miejscowy, a jeśli go nie ma, warunki zabudowy. Tu często bywa odwrotnie, niż ludzie zakładają: im słabsza klasa gruntu, tym łatwiej, bo najlepsze gleby są chronione ustawą.

Przez telefon, z samego opisu, nie da się rozstrzygnąć, którym torem należy się kierować, ale da się to szybko sprawdzić. Podaj numer działki i obręb, a sprawdzimy, co można zrobić.

Przy podziale czasem tak, i lepiej wiedzieć o tym wcześniej. Jeżeli po podziale wartość nieruchomości wzrosła, gmina może naliczyć opłatę adiacencką. Jej wysokość ustala rada gminy w uchwale, maksymalnie 30% różnicy wartości. Gmina ma na wydanie decyzji trzy lata od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. W każdej gminie wygląda to inaczej, a w niektórych takiej uchwały w ogóle nie ma.

Do tego dochodzą drobne opłaty urzędowe: wypisy i wyrysy z ewidencji, opłata sądowa w sprawach o służebność. To niewielkie kwoty, ale wymieniamy je od razu, żeby potem nie było niespodzianek.

Zanim wykop zostanie zasypany. Przyłącze mierzy się powykonawczo na otwartym wykopie. Po zasypaniu nie ma czego mierzyć i trzeba odkopywać drugi raz, na własny koszt. Obowiązek inwentaryzacji dotyczy wszystkich przyłączy objętych pozwoleniem na budowę. Ten pomiar przydaje się zresztą jeszcze raz po latach, przy pierwszej awarii albo remoncie, kiedy koparka ma trafić w rurę, a nie w kabel sąsiada.